看一看：专家解读《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》

日前，国家出台了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(以下简称《方案》)，并在全国13个城市展开了利用集体建设用地建设租赁住房试点。这项政策的出台主要是为了提高农村地区土地资源利用率和让没有宅基地的农民有房可住强拆打电话报警不受理怎么办。但是中国社科院教授党国英和广东地合网科技有限公司总经理罗亚维认为，虽然改革直接打开了农村集体建设用地入市通道，但是在村集体开发时要尊重村民意愿,不可与民争利,同时要警惕集体租赁房成炒作对象。分享城市化红利村民增获利途径两部委表示,《方案》的出台是为了增加租赁住房供应拆迁房没办理房产证怎么办,减缓住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,构建城乡统1的建设用地市场。对此,罗亚维深有感触。他认为,最近几年来房价1路飙高,远超正常收入水平,年轻人买房很难。《方案》的出台可在1定程度上抑制房价、抑制炒房,减缓住房供需矛盾,给年轻人提供1个缓冲期。城市化进程不可避免要占用大量农村集体土地。但在传统的征地模式下,村集体和村民获得的只是1次性征地补偿收入,收入方式单1,村民未来生活、发展遭到很大限制司法强拆后还能走法律程序吗。允许村集体自行开发运营租赁房,村集体保存土地所有权,村民可以获得长时间稳定收益,能真正分享城市化发展红利。罗亚维说。从政策层面讲,集体经营性建设用地入市1直存在诸多障碍,但市场却广泛存在。党国英表示,此次改革正是对集体经营性建设用地入市政策的松动,更直接地打开了农村集体建设用地入市的通道。另外,试点要求村集体建设租赁房要统1计划、完善配套服务,这有益规范、提升租赁市场。租赁房供应增加教育医疗要跟上《方案》指出,在供应对象上,试点项目用地以满足新市民公道住房需求为主。罗亚维介绍,长时间以来,中国人重购轻租,中国租房率不足10%,而欧洲国家租房率近50%。试点给毕业大学生、进城农民工等群体带来了新的选择,这将改变人们的传统消费观念。村集体开发省了征地环节,开发本钱会降落,租金有吸引力。党国英认为,13个试点城市如广州、佛山等地的城中村和城郊1直存在村民出租行动,而且市场范围大,房源供应较为充足。如果村集体再开发租赁房,意味着房源供应增加,但需求短时间内其实不会显著增加,客观上会和村民构成竞争关系,可能拉低租房价格。同时,村集体开发时要保存部分集体收入,对村民来说,收入影响不好判断。党国英称,试点城市村集体建设用地大都已被占用,或建厂房、或建店铺,短时间内不可能有大量闲置集体建设用地入市,即便收回腾退,也需要时间。另外,集体建设用地常常不连片,如果只是简单地建1两栋楼房,教育、医疗配套跟不上,便不具有吸引力,因此,对房地产或租赁市场短时间不会有太大影响。罗亚维也持相同看法。他认为,此次改革对区域的房地产或租赁市场有1定影响,但影响会是缓慢的。在地铁等交通发达的沿线,村集体建设租赁房具有很大开发价值,会对租赁市场产生较大影响;但在城市核心区,没有大量的闲置集体建设用地流入市场,影响不会太大。广佛肇错位发展满足不同需求者在罗亚维看来,肇庆入选试点名单有些意外,相对广州、佛山而言,肇庆或许能带来不同的发展可能。肇庆是1个旅游城市,紧挨珠3角核心区,可发展分时度假等短途旅游产品。罗亚维认为,肇庆可利用集体建设用地多,随着周边快速交通的发展,村集体建设租赁房的空间较大。罗亚维介绍,3个试点城市中,广州可解决1线城市人口生活居住问题;佛山外来人口多,存在大量农村住宅租赁,但其配套设施与市区比完全是两个世界,作为试点,佛山会完善相干配套,解决外来人口居住问题;与广州、佛山不同,田园综合体、生态开发模式可能在肇庆大行其道,租赁不只是解决居住问题,也能够是享受生活的机会。集体开发忌盲目细化政策待跟上在开发集体租赁房进程中,党国英建议要尊重村民主体意愿,对已占用的集体经营性建设用地不要盲目撤除或收回;其次,集体租赁房建设要有前瞻性,不要建筒子楼要建单元楼,不能低端建设,配套服务设施1定要完善;再者,不要与民争利,集体性租赁房不能盲目大幅开发,否则房租降落会导致村集体、村民收入降落,也影响市场稳定。在试点进程中,还需警惕集体租赁住房变成新1轮的房产投资。罗亚维建议,管理细则需对租赁和转租行动进1步规范,以规避投资租赁。集体租赁房进入市场,在不动产登记时可明确享受租售同权,但租赁者必须寻觅合法房屋,否则,租赁者必须承担没法享受租购同权的风险,从而避免投机性租赁。（第1农经整理）