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地方国资整合地产业务退出艰难

发布时间:2021-01-21 15:42:24 阅读: 来源:耳环厂家

地方国资整合 地产业务退出艰难

“支持地产主业国资走市场化路线,健康发展;非地产主业国资有序退出房地产。”9月 18日,国务院国资委新闻中心副主任苏桂锋对中国房地产报记者表示,对国资做房地产的态度并没有发生变化。  从中央到地方,非主业地产国资退出仍是定局,上海、南京、郑州等部分地方国资委已伺机而动。但除此之外,其他地区并无实质性动作,国资退出房地产缓慢而艰难。  三地样本  在地方国资委退出房地产的前期阵营中,时间最早的要数上海,声势最大的算南京,时间最近的是郑州。  上海市国资委在 2010年就开始明确要求,上海市非地产主业国有企业清理其房地产资产,不过并未明确规定清理时间。而且,上海侧重国资整合,要把国资房地产资源向优势国企积聚。  按照上海市的计划,为进一步加快国资布局结构调整,未来3到 5年,国资分布行业将压缩到 50个左右,从一般竞争性领域退出,大部分优质国有资产向上市公司聚集。  2012年,上海国资证券化率为 35.24%,低于 38%的目标,但这并未改变上海市国资委继续提高证券化率的决心。上海今年将继续推动企业集团将优质资产和业务注入上市公司,提升上市公司质量,国资证券化率目标接近 40%。  “上海房地产企业众多,但是资源配置却相对不够集中合理,质量参差不齐状况严重。因此,国资整合的大背景下,上海地产集团整合也步步逼近。”一位接近国资委的人士告诉中国房地产报记者。  与上海国资通过整合,做大做强国企房地产业务不同的是,南京市则直接宣布国资全部退出一般商品房领域。  9月 3日,在召开市委常委会之后,南京市发布《关于市、区属国有独资、控股 (参股 )企业从一般商品房地产领域退出的实施意见》,要求市属国资在今年年底前,从 33家有国有股份的房地产企业中退出,更多区级国资的退出时限则顺延半年。这也成为继国务院要求 78家央企退出房地产领域后,首个要求国资“退房”的地方性政策。  从“退出方案”可见,33家房企中 18家属于全资及控股房地产企业,另外 15家则为市属国有参股房地产企业股权。其中全资及控股房地产企业中,通过关闭清算退出房地产市场的房企有 6家,包括南京银丰房地产开发公司、南京公交房地产开发公司、南京置信房地产开发公司、南京铁源房地产开发公司、南京农垦房地产置业公司和南京老山房地产置业公司。该 6家企业将于 2013年底前停止实际经营,人员分流安置到位,债权债务也必须清理完毕。据了解,上述 6家房企在当前基本无在售或在建项目。   方案显示,通过股权转让退出房地产市场的有 3家,包括南京捷运房地产开发公司、盐城国民置业公司和南京国盛房地产开发公司,今年年底前必须完成产权转让。此外采用业务转型的房企有 9家,由商品房市场转型从事保障房建设、持有型物业开发和运营、土地一级开发整理等。  和上述二者都有不同的是,郑州市的国资退出,则是为了整合市属投融资平台。  9月 13日和 16日,郑州国资相继通过郑州产权交易市场,发布房地产股权转让信息。业内人士分析,郑州市国资退出房地产业务此前也有,但多为参股房地产公司经营欠佳或者声誉影响等。而按照郑州市国资委有关人士的话说,这只是在整合市属投融资平台。目前郑州市正在推动9家国企整合为包括郑州市发展投资集团在内的投融资平台,投资决策委员会设在郑州市财政局。  退出不易  除了上述三地之外,根据北京产权交易所的数据,2012年共有 15家非房地产主业央企通过北交所转让 17宗房地产项目,成交额为 9. 64亿元。其中,上半年有 11家,退出 13宗房地产项目;下半年仅 4家,退出 4宗项目。  记者粗略统计发现,在其他地区,整合国资房地产业务做大做强者有之,打造当地投融资平台者也有之。但真正决心让国资退出房地产业务,仅南京一家。即便考虑到地产业务为主业的国资,整合进程之缓慢也让人惊讶。  在南京市国资“退房”的说明中,有一段话直击要害:“在新的形势背景下,国资投资一般房地产开发存在着与民争利、滋生腐败、国有资产流失等不良现象。因此,从符合国家改革要求,符合广大人民群众利益出发,国资房地产企业退出一般商品房(除保障房、科技文化地产外)开发领域非常必要。”  问题还不仅仅在于“与民争利”、“滋生腐败”、“国有资产流失”,而且,由于国有企业有政府信用做支撑,有垄断带来的利润和廉价的资源,以及政策优势和资金优势等,它们的参与将会对房地产市场秩序带来破坏。  南京的“退房”宣言,应该已达成业界共识。但由于庞大的利益捆绑,地方政府对此多视而不见。因此,即便问题显而易见,响应国家政策号召的地方政府也寥寥无几。  国企不愿意退出房地产市场,利润丰厚是原因之一,实业受困是原因之二。国家调控目标屡屡落空,房价上涨使得囤地就可以赚钱,这对于任何企业都具有无比的吸引力,国企有更多优势资源,介入房地产在所难免;而实体经济增长乏力,以及国资增值保障的要求,则让国企加剧了进入房地产的趋势。此时,再谈退出房地产,谈何容易。  即便在南京市,这一举措也是殊为不易。为确保“退房”工作顺利有序进行,南京市“成立由市政府钱建宁副秘书长担任组长,市发改委、国资委、住建委、财政局、工商局、国土局、规划局、监察局等部门负责人、各区分管区长、各功能板块负责人”组成的工作组。并对国资委、发改委、住建委、国土局、规划局、财政局和监察局下了严格命令。命令中多为“一律不再”、“严格”、“不……不……”、“停止”、“不批准”等词汇。其退出决心可见一斑。  央企教训  地方国资“退出”房地产来源于国资委要求 78家非地产主业央企退出之后。  2009年,是央企大规模介入房地产之年。134家央企,约七成企业涉足房地产,但以房地产为主业的仅有 16家左右。  2010年 1月,国务院办公厅出台文件《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,《通知》提出:“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”。  当年 3月,国资委明确 78家不以房地产为主业的央企必须加快结构调整步伐,在 15个工作日内制订有序退出的方案。  在此期间,中国房地产报曾就非主业地产的央企退出情况采访国资委,其表示,由于房地产具有开发周期,不可能说退就能退,会要求其有序退出,并未给出具体时间表。  近 4年时间过去,根据媒体报道,名单中不以房地产为主业的 78家央企退出者不足 1/4。当年率先宣布要退出房地产业务的中石油与中石化,曾是“退房”表率。但在 2012年下半年,中石油旗下子公司击败万科、保利等房企,抢得北京昌平的一幅住宅用地。中石化也在北京朝阳区获得一幅商务金融用地。  “退房令”中缺了时间表,也没公布 78家央企详细名单,更没有禁止其再投资再购地,房地产周期开发就更加难以完成。  此外,已经退出的房企表现也差强人意。媒体近日报道,远洋地产在脱离央企中远集团之后,先后有中化集团、中国人寿、南丰控股入主远洋地产,成为其大股东。几家股东对于管理权的争夺,一度让远洋的股权结构难以稳定,进而造成管理的混乱。加上脱离央企以后融资成本加大、财务和销售都面临巨大的压力。  远洋年报显示,2010年上半年,远洋在中远旗下时,协议销售额为 83亿元人民币,净利润为11.52亿元,净利率高达 24%;2013年上半年,协议销售额增长至 178. 13亿元,净利润却只有14.17亿元,净利润率降至 9. 9%。  南京的一小步  从上述分析看,南京国资“退房”有时间表、有企业详单、有退出方法,并且全线退出,这无疑是一个大胆的尝试。考虑到文件提及的“符合国家要求”的说法,有理由认为,一旦南京国资“退房”取得成效,将成为国家调整国资房地产业务的政策依据。  一位接近南京市政府的人士认为,国资退出房地产,与南京市近年大力倡导产业转型、聚焦科技创新的大背景关系密切。  “南京国企退出房地产开发是一种好事,有利于营造更加公平的市场环境。”长三角城市发展研究中心副秘书长、正高级经济师张启祥认为,在法律的框架下,市场经济中不应该存在经济所有制的差别,政府应该一视同仁。这次政策的发布,其实在提醒这些国企不要依赖行政资源的优势,应该提高市场竞争力来提高自己。  江苏省城投建设有限公司执行总裁陶存鑫认为,早期的一些市属国企并不是从地产开发起家,但是通过一些置换等渠道,拿到了不少地块,当时在市场上比较有竞争优势,不过,近年来随着土地价格的飙升、土地政务的透明化,这些优势已经不存在了。“这更多体现了政府想要规范市场的决心”。  “要发挥市场作用,从长远看,国资退出房地产是迟早的事,”湖北省统计局副局长叶青对中国房地产报记者表示,这将改变国有企业拿地王的现象。在他看来,国资未来更多应投入基础设施等建设,市场经济要充分发挥民营经济的作用。  不过,“财政收入不足,出让一部分国有资产,这也不是说退就退的事,但从长远看将是趋势。”兰德咨询总裁宋延庆接受中国房地产报采访时说。  业内人士认为,一个楼盘从拿地到建成再到销售可能需要 3年到 5年的时间,而国企退出的过程显然需要更长时间。就全国范围而言,国企退出房地产市场之路依然漫长。

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